Налог по аренде квартиры
Время на чтение: 5 мин.
Налог по аренде квартиры: как уплачивать, в какие сроки и какая ответственность за неуплату
При аренде квартиры у наймодателя возникает налогооблагаемый доход. Существует три варианта: можно уплачивать НДФЛ, открыть самозанятость или зарегистрировать ИП.
В этой статье:
- Как легально сдавать квартиру в аренду
- Каковы минусы сдачи квартиры как самозанятый
- Как ИП на УСН сдавать квартиру
- Как ИП на ПСН сдавать квартиру
- Чем грозит незаконная сдача квартиры в аренду
- Как налоговая узнает о сдаче квартиры
Как легально сдавать квартиру в аренду
Сдача квартиры в аренду предполагает возникновение дохода. Он облагается налогами в зависимости от статуса физического лица. Самый простой способ — уплачивать НДФЛ. Сначала физическое лицо подаёт декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля, а до 15 июля уплачивает налог (за прошлый год).
При сдаче квартиры в аренду физическому лицу НДФЛ уплачивает арендодатель. Но если договор заключают с юридическим лицом или ИП, то налог уплачивает арендатор (если это указано в договоре).
Собственник также вправе воспользоваться налоговым вычетом по НДФЛ — на лечение, спорт, образование. Так он может вернуть часть налога.
Но уплата НДФЛ — не единственный способ легальной сдачи квартиры. Есть и другие способы сдачи квартиры в аренду.
Каковы минусы сдачи квартиры как самозанятый
Физическое лицо вправе зарегистрироваться как самозанятый и уплачивать НПД по ставке 4% (при сдаче физическому лицу) и 6%, если арендатор — юридическое лицо или ИП.
Самозанятый должен регистрировать каждое поступление средств и уплачивать налог за прошлый месяц до 28 числа следующего. У плательщиков НПД много плюсов: быстрая регистрация, минимум отчётности. Однако есть и свои минусы, которые представлены в таблице.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Нет дохода — нет налога | Нужно своевременно регистрировать каждое поступление средств |
| Простой учёт, не нужно подавать декларацию | Налог уплачивают ежемесячно (по НДФЛ — 1раз в год) |
| Низкие ставки налога — 4% и 6% | Годовой доход ограничен лимитом в 2,4 млн руб. |
| Есть вычет по налогу | Нельзя сдавать нежилые помещения |
Как ИП на УСН сдавать квартиру
Физическое лицо может зарегистрировать ИП. Документы можно подать удалённо (потребуется УКЭП — усиленная квалифицированная электронная подпись) или лично в МФЦ и ФНС. Это сложнее, чем открывать самозанятость, но в некоторых случаях (например, при годовом доходе свыше 2,4 млн руб.) единственный вариант — регистрация ИП.
После регистрации можно выбрать систему налогообложения. Например, один из видов упрощенки: «Доходы» со ставкой 6% или «Доходы минус расходы» — 15%. На УСН отчётность предоставляют ежегодно не позднее 25 апреля, наступающего после отчётного года. Единый налог по УСН уплачивают поквартально одинаковыми частями.
Если вы решаете оформить ИП, не забывайте об уплате фиксированных страховых взносов за себя. Их нужно уплачивать вне зависимости от прибыли. Размер ежегодно индексируется, в 2026 году ИП нужно уплатить за себя 57 390 руб. По доходам более 300 тыс. руб. необходимо уплачивать дополнительные взносы в размере 1% с дохода.
При этом ИП на УСН может уменьшить налог на страховые взносы за себя вне зависимости от их срока уплаты с помощью подачи уведомления. В 2026 году можно использовать для уменьшения фиксированные взносы за 2025 год и дополнительные (при учёте, что ИП открыли в 2025 году).
Как ИП на ПСН сдавать квартиру
ИП может выбрать патент и уплачивать налог по ставке 6% от потенциального дохода. Его определяют отдельно для каждого субъекта федерации: он зависит от характеристик сдаваемого имущества, включая его местоположение и метраж.
Рассчитать стоимость патента можно в одноименном сервисе ФНС.
Механизм выглядит так:
- Зайдите в сервис «Расчет патента».
- Введите период действия патента, субъект, муниципальное образование.
- Выберите вид деятельности «Сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений».
- Укажите площадь объекта и нажмите на «Рассчитать».
Скриншот расчёта стоимости патента по сдаче жилья в аренду
Например, патент на 4 месяца по аренде жилья во Внуково площадью 54 кв. м. будет стоить 15 744 руб.
Срок действия патента может быть от 1 месяца до 1 года — его определяет сам ИП. При этом у предпринимателя остаётся обязанность по уплате фиксированных взносов за себя (и дополнительных, при превышении доходом лимита в 300 тыс. руб.)
Налог по патенту ИП, так же как и на УСН, может уменьшить на фиксированные и дополнительные взносы для себя. Для этого необходимо подать уведомление и правильно указать суммы.
Чем грозит незаконная сдача квартиры в аренду
Наказания за уклонение от уплаты налогов бывают разнообразными, причём величину санкций определяют в соответствии с полученным доходом и наличием злого умысла.
| Вид ответственности | Когда наступает | Санкция |
|---|---|---|
| Налоговая по ст. 122 НК РФ | Неуплата налогов | 20% от задолженности |
| Умышленная неуплата налогов | 40% от задолженности | |
| Уголовная по ст. 198 УК РФ | Неуплата налогов свыше 2,7 млн руб. (крупный размер) | — штраф от 100 до 300 тыс. руб. или в размере зарплаты (иного дохода) за 1‑2 года; — принудительные работы до 1 года; — арест до 6 месяцев; — лишение свободы до 1 года. |
| Неуплата налогов при объёме доходов с аренды свыше 13,5 млн руб. (особо крупный размер) | — штраф от 200 до 500 тыс. руб. или в размере зарплаты (иного дохода) за 18 месяцев – 3 года; — принудительные работы до 3 лет; — лишение свободы до 3 лет. |
Такие серьёзные меры связаны с тем, что подобные ситуации расцениваются законом как нелегальная коммерческая деятельность, связанная с использованием недвижимости.
Таким образом, наказание за неуплату налога с крупных доходов от аренды недвижимости является весьма существенным и требует особого внимания со стороны налогоплательщика.
Как налоговая узнает о сдаче квартиры
Налоговая служба имеет ряд каналов для выявления фактов скрытого предпринимательства, особенно в сфере аренды жилой недвижимости. Рассмотрим подробнее каждый источник.
| Источник информации | Как происходит информирование |
|---|---|
| Росреестр | Росреестр располагает сведениями обо всех владельцах недвижимого имущества, включая тех, кто владеет несколькими объектами одновременно. Такая ситуация часто ассоциируется с ведением бизнеса по аренде, что вызывает интерес контролирующих органов |
| Служба миграции | Если недвижимость передаётся иностранцам, процедура регистрации проживания обязует собственников уведомлять соответствующие органы власти. Эти уведомления попадают в базу данных, доступной налоговой службе, что позволяет выявлять потенциальных арендаторов |
| Частные риэлторы | Недвижимость нередко сдаётся через посредников, работающих индивидуально или через небольшие агентства. В ходе проверок таких агентов налоговые службы имеют право запрашивать договоры аренды, заключенные ими ранее. Таким образом, налоговый инспектор может выявить лиц, скрывающих доходы от сдачи жилья |
| Организации‑наниматели | Крупные корпорации зачастую оплачивают своим сотрудникам проживание в съёмных квартирах. Бухгалтерия хранит договора найма, а в процессе проверки ФНС эти документы становятся предметом анализа, помогая установить факт нарушения налогового законодательства |
| Управляющие компании и товарищества собственников | Эти структуры регулярно взаимодействуют с жильцами многоквартирных домов и могут сообщать о подозрительной активности владельцев квартир, сдаваемых в аренду |
| Участковые | Участковый полицейский контролирует ситуацию в своём районе и может направлять в ФНС информацию о потенциально используемых для коммерческого найма объектах |
Кроме того часто источником информации выступают жители соседних квартир или сами бывшие квартиранты, оставившие негативные впечатления от сотрудничества с недобросовестными хозяевами.
Все перечисленные способы позволяют ФНС своевременно реагировать на случаи ухода от налогообложения и привлекать нарушителей к ответственности.
В своих статьях мы используем только первоисточники: материалы и обзоры справочной правовой системы «КонсультантПлюс», информационно-правового портала«Гарант.Ру», а также материалы и обзоры сайтов ФНС России, Социальный фонд России, Банка России, официального канала Минтруда России, Федеральной службы судебных приставов, Новости с сайта kdelo.ru, Онлайн журнала «Главбух», сайта nalog-nalog.ru, сайта klerk.ru, сайта kontur.ru, сайта www.buhonline.ru, сайта самозанятые.рф, сайта mertech.ru, а также материалы и обзоры из их телеграм‑каналов.
Владельцам бизнеса
Штрафов и конфликтов с контролирующими организациями вы можете избежать полностью, если заключите с нами Договор на Аутсорсинг бухгалтерских услуг
ООО «Аврора Консалт» — команда аттестованных специалистов, которая готова взять на себя: бухгалтерский и налоговый учёт, кадровый учёт и расчёт заработной платы, воинский учёт, составление необходимых форм отчётности, ведение 1С, а также юридическую поддержку.
Мы обеспечим учёт в полном соответствии с законодательством РФ, защиту базы данных и предоставим страховку от штрафов.
В настоящее время ООО «Аврора Консалт» заключает договоры аутсорсинга бухгалтерских услуг с ООО, ИП, ТСЖ, ЖСК и СНТ зарегистрированными и ведущими свою деятельность на территории Санкт‑Петербурга и Ленинградской области.
Отзывы о нашей компании вы можете прочитать на странице Отзывы и на соответствующих сервисах Google и Яндекса по ссылкам на странице Отзывов.
Для заключения договора проводится предварительная встреча в офисе вашей или нашей компании, по договорённости достигнутой накануне.
Все возникающие вопросы вы можете задать, связавшись с нами любым удобным для вас способом: позвонить по телефону (812) 209-02-00, воспользоваться альтернативными способами связи, например, мессенджерами:
или оставить заявку в чате.
